需要为物业人澄清的十个问题

一、业主与物业管理企业并非“主从”关系

 

许多人对物业管理有认识上的错误:有人认为物业管理企业和业主之间是管理者和被管理者的关系，也有人认为物业管理企业和业主之间有“所有者”和“仆人”的关系。这些误解导致物业管理工作难于开展。

 

其实，在物业管理业务中，物业管理企业向受托物业管理的所有者和用户提供服务，签订物业管理服务合同，双方是平等合同的约定关系，没有主要的地方。

 

二、业主委员会与物业管理公司不是“冤家”

 

目前，有些现象被业主委员会和物业管理公司错认为是“敌人”。

 

其实，业主委员会和物业管理公司应该是良友，日常工作中出现矛盾，应该互相帮助，按照双方利益的原则来解决。业主委员会不应轻易炒掉物业管理公司。物业管理公司也必须改善服务。

 

三、物业管理企业不能“包打天下”
物业管理企业最大限度地便利大部分业主和用户的生活，涉及家庭生活的一些工作统一管理。这种做法让所有者和使用者产生错觉，认为已经缴纳了物业管理服务费，家庭、邻居、周边的关系等都是物业管理企业的责任，物业管理企业“包围天下”。事实上，物业管理企业毕竟是企业，责任以合同形式承诺。物业管理公司与业主务必明确这一点。

 

四、对物业管理的咨询不是对物业管理的投诉

 

有关部门将消费者的财产管理建议视为投诉，导致财产管理错误被列为当前消费者投诉的热点之一。

 

从物业管理协会接受相关咨询投诉的情况来看，只有一年时间，接受信（电）访问一千多次，其中比例不完整、规划不到位、质量问题等。许多来访者由于缺乏对物业管理的理解、愤怒的抱怨，工作人员解释了物业管理的法律法规和相关政策后，请愿者愤怒而来，高兴而归。

 

收到投诉记录的人，应加强对物业管理工作的理解，区别是咨询还是投诉。投诉的内容是物业管理企业的不作为还是其他原因。这样可以引导行业发展。

 

五、享受物业管理服务不是“免费的午餐”
许多人习惯过去的住房福利型政策，不了解物业管理的“谁利益，谁支付”原则，持抵制态度，拒绝支付管理服务费。

 

世界上没有免费的午餐！业主有义务在获得物业管理服务的同时，支付物业管理服务费，健全维护物业。个别业主、用户不交管理费，侵犯其他业主、用户利益，影响物业管理的服务质量。

 

六、物业管理服务费不是越低越好
在物业管理招标活动中，招标公司越便宜越好，招标的宗旨是“低价者胜”，有些物业管理公司为了扩大楼宇面积，盲目地迎合这种心理，使这种误解更加深刻。

 

物业管理公司作为企业，对物业实施专业管理，为业主和用户提供服务，需要投入成本，而且物业管理与其他商品不同，它是“量入出”。许多物业管理服务低成本地区，由于收支成本使得物业管理工作不能令人满意。相反，高品质、高价地产区的舒适环境总是让人觉得值得。

 

七、物业管理治安防范服务不是“保镖”服务
在物业管理实践中，人们误以为支付了防治物业管理的费用，物业管理公司应该提供保镖服务，园区内发生的治安总是由物业管理公司负责。其实，房地产管理公司向居民、用户提供的是安全防范服务，向居民、用户征收的是相应的安全防范服务费，不是保镖服务费。

 

因此，当住宅区内发生财产被盗等治安事件时，必须明确房地产管理公司的责任。物业管理公司已按服务约定执行相应的防范措施的，责任不在物业管理公司的物业管理公司未按服务约定执行相应的防范措施的，应当承担相应的责任。

 

但无论是哪种情况，物业管理公司都有协助公安部门加强防范的义务。因此，住户、使用人并不能认为交了安全防范服务的费用，就可以高枕无忧而放松安全的警惕性。相反，应以积极的态度对个人和家庭采取安全对策，防患于未然。

 

八、物业管理企业不是水电供应商
由于历史的原因，物业管理企业一直作为水电等公用事业部门的第二个过路人，无偿向业主和用户收取水电，甚至承担业主和用户拒付水电费带来的经济风险，导致物业管理企业丧失生命。

 

水电等公用事业部门，往往拿着委托收缴费用的合同要求物业管理企业签署。毫不夸张地说，合同签署之时，就是该物业管理企业经济开始损失之日。因为这些“合同”只有物业管理企业代替自来水部门支付费用的责任和义务，但找不到物业管理企业在其中拥有的权利和权益。

 

九、物业管理企业不是任人宰割的“羔羊”
有些部门往往把物业管理企业视为屠宰的“羔羊”，人为地产管理企业的负担很重。某新区建筑面积23000平方米，每月平方米管理服务费0.4元，100%入住，每月服务费9200元，警卫5人，清洁2人，经理1人，自来水1人，每月收费1350元，物业管理公司每月赤字经营。另外，房地产管理公司必须计划人口普查费用等，房地产管理服务费很难达到“区养区”的目的。

 

十、物业管理区域不是物业管理公司的“自留地”
在物业管理企业中，个别物业管理企业因为有效学习不足而沉醉于理所当然的“管理者”角色，误以为物业管理区域是自己的“自留地”，由于很多业主、用户的利益，自己想做什么，成为物业管理行业规范化发展的“害群之马”。