小区物业服务不好，业主怎么办？

近年来，随着人们生活水平的提高，居住条件的不断改善和提升，老百姓已经不只满足于有一套舒适的住房，更需要一个美好的居住环境。舒适的居住环境离不开物业管理，居民小区物业服务的好坏直接影响到千家万户的生活。

 

 

理想很丰满，现实很骨感，现实中物业公司与业主之间的矛盾往往经常发生。业主认为交了钱，却没有享受到相应的服务。而物业公司也认为提供了物业服务，却有很多业主不按标准交费。很多小区由于业主和物业之间矛盾的不断激化，物业费缴纳比例非常低，物业公司更换频繁，最终小区品质下降，业主不仅没有享受到良好的物业服务，小区和房子因为物业缺失更面临着加速老化和相对贬值，业主的利益受到了极大伤害。

 

 

为了帮助业主们解决物业问题的困扰，今天为您支几招，学会了绝对会提升您的生活品质。

 

 

小区物业服务不好，业主怎么办？学会了这几点，你家物业绝对好
一、选择物业服务好的小区

一般就是选择大的品牌开发商的开发项目，品牌开发商为了保证品牌形象，促进后续开发项目的销售，往往自己建立起比较好的物业服务企业，通过在购房时与全体业主签字《前期物业服务合同》来指定自己的物业企业提供服务。选择了这些开发商的楼盘，也就意味着后期物业服务得到保障。比如，相对大众化的万科、走品质化路线的绿城（笔者与此二企业无任何的经济往来，纯个人经验总结），多年来的口碑相对不错，应该优先考虑。而且，大开发商拿地面积大，社区规模大，提供的硬件配套设施也很完备，小区规划更加合理，在房市下行期间其搞风险能力大，一般不会出现烂尾情况。当然此类小区的购置价格高，物业费用也高，居住成本相对较高，不太适合工薪阶层。

 

 

当然，还有一种物业服务较好的房子多年来常被人忽略，那就是单位房。过去很长一段时间，我国实行的是单位管一切，很多机关事业单位和大型企业会修建家属楼。这类小区中，有一些单位性质较高、效益较好的单位，会自行提供物业服务或者无偿地向物业服务单位进行补贴，对于物业管控水平较高，所以此类小区物业费虽然较低但服务却很好。不过需要指出的是，随着国家强制要求国有企业对于三供一业进行社会化移交，此类小区未来物业面临着很大不确定性，部分小区可能要面临物业水平下降的风险。

 

 

二、通过业主自我组织和法律来维护权利

为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益，我国于2003年开始实行《物业管理条例》，并在2017年修订完善，其中对于业主如何进行自我组织和维护权利明确进行了法律规定。其中主要条款摘录如下：

 

 

第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

 

 

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

 

 

第十一条　下列事项由业主共同决定：

 

 

(一)制定和修改业主大会议事规则;

 

 

(二)制定和修改管理规约;

 

 

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

 

 

(四)选聘和解聘物业服务企业;

 

 

(五)筹集和使用专项维修资金;

 

 

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

 

 

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 

 

第十二条第三款 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

 

 

第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

 

 

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

 

 

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

 

 

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

 

 

(四)监督管理规约的实施;

 

 

(五)业主大会赋予的其他职责。

 

 

按照《民法总则》和《物权法》的规定，小区的房屋是由业主独自占有，公共部分是全体业主共有的，所以权利的主体当然应该归于全体业主。但是业主在小区中，就像股民在上市公司中一样，处于特别分散的孤立状态，如果单枪匹马的话，其权利很难行使，更不会受到物业服务企业的真正重视。为了保障全体业主的共同权益，《物业管理条例》规范了业主大会的权利。业主大会就像是公司的股东大会一样，其是小区真正的主人。除了属于每个业主在其可分隔的房屋内基于物权所具有的权利以外，对于小区其它事务几乎可以履行所有的重要决定权，特别是可以选择或者解聘物业公司，对于物业公司具有很大的约束性。现实中，只要成立了业主大会，并且业主大会的运行正常的话，小区物业公司的服务态度和水平都会有显著提升。

 

 

当然，只有决策机构没有办事机构也不是行的。业主大会还需要选聘业主委员会，代表业主大会执行决定。业主委员会人选的选择，要特别选择热心的、有能力的、特别是居心为公的业主，这样才能真正代表业主来维护共同利益，约束督促物业公司。我们最近在网上看到的网红小区，其最大特点就是业委员成员，特别是业委会主任的责任心、能力、素质是超级一流的，真正愿意并懂得为业主服务。

 

 

需要注意的是，业主大会的成立一定要按照法律在建设主管部门或街道的指导下按流程进行，否则是无效的。

 

 

三、注重挖掘小区的商业价值

按照《物权法》、《物业管理条例》等法律的规定，小区内很多的商业利益是应该归全体业主共有的，应该充分地挖掘，并用于小区的建设和改善。

 

 

《物业管理条例》

第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

 

 

第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

 

 

第四十九条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

 

 

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

 

 

第六十三条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

 

 

业主大会可以按照法律规定，充分挖掘小区物业共用部位、共用设施设备、物业用房的商业价值，通过出租、广告、车位租赁费等方法，为小区创造公共收入。这些收入可以很大程度上用于小区公共服务的维护，甚至有的小区每年还会用这些收入给业主分红。

 

 

四、谨慎使用消极权利

有的小区因为业主组织不起来，业主在发现物业服务存在问题后，就通过不交费来消极抵抗物业公司。但是在有关物业管理的诉讼案件中，绝大多数是有关拖欠物业管理费诉讼，物业公司大多能提供出提供物业服务的证据，而业主提供的服务不达标证据往往不充分。司法实践中，只要物业公司实施了物业管理，又不是乱收费，法院往往就会判业主败诉。

 

 

当然，实践中由于业主众多，而物业诉讼成本较高，一些小的物业公司会主动撤出物业服务的情况。这之后，如果小区业主仍然组织不起来，那此类小区就要类似于老小区被社区托底接收，或者彻底无物业，业主生活品质和房屋价值会受到极大影响，其实业主仍然是受损失的一方。

 

 

以上是本人对于物业问题多年来的经验总结，如果能给大家一些有益的参考意见，那就非常欣慰了。欢迎大家讨论指正。